La terra è diventata il Santo Graal della crisi immobiliare. Senza terreno urbanizzato non ci sono alloggi per realizzare 750.000 nuovi immobili, secondo la Banca di Spagna, necessari in questo momento per risolvere il problema abitativo. Il deficit sarà di un milione entro il 2028. Ma contrariamente al parere di alcuni esperti che promuovono la nuova legge per accelerare la costruzione di appartamenti, secondo i dati tecnici del Ministero dell’Edilizia, la Spagna ha già abbastanza terreno per costruire fino a 6,7 milioni di case. Il ricercatore di Funcas, Ignacio Ezquiaga, li chiama “terreno in mani morte” e il professore Joseph María Aguirre dell’Università di Girona, font, “terre vuote”. La chiave delle loro esplorazioni non era richiedere nuova terra, ma piuttosto mobilitare ciò che era già urbanizzato ma immobilizzato.
Questa sacca di terreni in via di sviluppo non convertiti sta uscendo dalla bolla immobiliare. Si tratta di beni, spesso acquisiti a prezzi gonfiati e concentrati in poche mani, sottolinea il professor Aguirre in un recente articolo intitolato “La mobilitazione dei terreni liberi in Spagna: meccanismi per garantire la disponibilità di terreni accessibili”. I suoi proprietari sono soprattutto fondi di investimento, o Sareb, che hanno ereditato queste terre e non vogliono accumularle adesso perché potrebbero perdere parte del loro investimento o volerle vendere a un prezzo migliore in futuro. Ora atterra El Dorado per risolvere la crisi immobiliare.
Nei centri di Barcellona e Madrid si potrebbero costruire 500.000 immobili su terreni liberi.
La tesi centrale di Ezquiaga e Aguirre è che in Spagna non esistono terreni classificati. Cioè, la ratifica della nuova legge fondiaria è davvero essenziale. Entrambi gli esperti sostengono che costruire su questi lotti liberi sia imperativo. Quindi, aggiunge Aguirre, “dobbiamo articolare i mezzi per metterli sul mercato” e costruire quei 6,7 milioni di case potenziali. Lui ha sottolineato che il trasloco aumenterà presto il parco residenziale di oltre il 25%.
Un’opzione proposta da Aguirre è che i terreni edificabili che non vengono implementati entro un certo periodo di tempo torneranno automaticamente ad essere terreni non edificati. Un’altra possibilità è che la crisi immobiliare si trovi di fronte ad una vendita forzata di terreni ai proprietari. Aguirre propone espropri al valore reale dei terreni o effettuati direttamente o indirettamente dalla gestione competente. L’obiettivo finale è avvicinare la classificazione all’attuazione ed evitare la ritenzione dei terreni da parte dei proprietari.
In Spagna si ricorre già all’acquisizione forzata di terreni. Il consiglio comunale di Cartagena del PP ha cercato questo meccanismo per costruire nuovi appartamenti nel centro. Si sono spinti oltre nella vicina Lorca, dove il comune, sempre del PP, ha espropriato con la forza il terreno in una via centrale per costruire 17 case.
Altri comuni hanno un registro dei terreni liberi. È il caso del Barcellona. L’idea è che se un pezzo di terreno è rimasto inutilizzato per due anni, il comune può avviare l’esproprio e acquisire il terreno al prezzo di mercato e utilizzarlo per la costruzione di alloggi protetti. Madrid ha un record simile.
I calcoli di Ezquiaga, estratti dall’Housing Urban Information System (SIU), mostrano che 350.000 case a Madrid e 142.000 a Barcellona potrebbero essere costruite su terreni liberi entro la fine del 2025. In 86 grandi aree urbane, i terreni liberi hanno un potenziale di quasi 3 milioni di case. Ci sono 1,5 milioni di abitazioni in 15 aree principali. Insomma il terreno c’è, manca solo costruire sopra.