I lavoratori posano il tetto di una nuova casa in costruzione a Palm Beach Gardens, in Florida, il 29 giugno 2026.
Zach Bennett | Bloomberg | Immagini Getty
La lotta all’inflazione da parte della Federal Reserve si trova ad affrontare una sfida crescente: il mercato immobiliare si sta contraendo anche se continuano le pressioni più ampie sui prezzi.
I dati sul settore immobiliare sono peggiorati ulteriormente a settembre, secondo rapporti separati di martedì, aggiungendosi a un quadro politico già confuso per la banca centrale mentre considera la sua prossima mossa sui tassi di interesse.
Le cose peggioreranno prima di migliorare. Se la Fed alzasse i tassi a breve termine come previsto nei prossimi mesi, il tasso ipotecario, che è già al 7,43%, potrebbe salire ancora più in alto, ostacolando ulteriormente l’accessibilità economica. L’aumento dei costi dei mutui immobiliari ha coinciso con un aumento generale dell’inflazione e della carenza di alloggi.
“Il mercato immobiliare entrerà in un sonno profondo a meno che Washington non riesca ad attuare una politica 180 e a rendere le nuove case più accessibili”, ha scritto Chris Rupkey, capo economista di Fwdbonds. “Non è ancora inverno, ma il lodge sta andando nel ghiaccio profondo.”
La National Association of Realtors ha riferito che le vendite in sospeso, un indice lungimirante che misura le vendite di case sotto contratto ma non completate, sono scese al livello più basso mai registrato dal 2001. L’indice è sceso del 7,3% per il mese ed è sceso dell’11,3% rispetto all’anno precedente. Le stime di Wall Street indicavano un calo appena dello 0,4%.
Anche i nuovi progetti immobiliari, un altro indicatore chiave delle condizioni di mercato, sono caduti al di fuori delle aspettative già attenuate martedì.
Secondo il Dipartimento del Commercio, i progetti di costruzione di nuove costruzioni sono diminuiti del 5,2% nel mese ad un tasso annuo destagionalizzato, contro le aspettative di un calo di appena lo 0,4%, mentre i permessi di costruire sono scesi dello 0,2%, contro le previsioni di consenso del Dow Jones per un aumento del 2%.
Inoltre, i permessi unifamiliari sono stati complessivamente 845.000, in calo del 4% rispetto ad agosto e il numero più basso dal 2023.
“Le condizioni del mercato si sono indebolite a settembre a causa della rapida crescita dei tassi ipotecari”, ha affermato Lawrence Yoon, economista senior della NAR. “Mentre la crescita dell’occupazione e del reddito possono sostenere l’acquisto di case, l’accessibilità economica degli alloggi è maggiormente influenzata dalle variazioni dei tassi ipotecari”.
Gli aumenti dei tassi influenzano le prospettive
Secondo Mortgage News Daily, il tasso dei mutui trentennali è stato superiore al 7% per gran parte di settembre e ha terminato il mese intorno al 7,6%. Cinque anni fa i prezzi erano più vicini al 3%, il boom immobiliare dell’era Covid ha visto un’esplosione della domanda e, di conseguenza, dei prezzi.
A parte i numeri di vendita attesi, il sentiment dei costruttori di case è ai minimi da 14 anni.
In alcune circostanze, i funzionari federali possono rispondere alla debolezza del settore immobiliare con una politica monetaria più accomodante. Tassi più bassi tendono a stimolare la domanda riducendo i costi di finanziamento.
Ma la Fed è più impegnata a tenere l’inflazione sotto controllo. I dati della scorsa settimana sui prezzi al consumo e alla produzione hanno fornito alcuni segnali di ottimismo, con i prezzi all’ingrosso dei beni di consumo finali in aumento del 2,6%, il ritmo più veloce nella serie di dati del Bureau of Labor Statistics risalente a dicembre 2009.
I funzionari della Fed hanno affermato che stanno monitorando gli effetti inflazionistici derivanti dai forti investimenti nell’intelligenza artificiale, che stanno facendo aumentare il costo dei chip e dei dispositivi elettronici. Allo stesso tempo, ritengono che i benefici derivanti dagli investimenti nell’intelligenza artificiale possano compensare i settori più deboli dell’economia, come l’edilizia abitativa.
Tuttavia, le condizioni generalmente indicano che il mercato immobiliare probabilmente si indebolirà ulteriormente prima di stabilizzarsi, ha detto lunedì l’economista di Goldman Sachs Ronnie Walker in una nota al cliente.
“Nel 2027, prevediamo che i problemi di accessibilità creati dal recente aumento dei tassi ipotecari domineranno sempre più e avranno un impatto su una maggiore attività”, ha scritto Walker. “I tassi ipotecari costantemente più alti continueranno ad avere un impatto maggiore sul ciclo immobiliare, ed è probabile che tassi più alti freneranno le vendite di case esistenti nei prossimi mesi”.
Più o meno la stessa cosa
Alcuni dati raccontano la storia: oltre il 95% dei mutuatari ipotecari ha tassi di interesse inferiori al tasso primario e il 65% è inferiore al 2%. Goldman prevede che gli investimenti immobiliari diminuiranno rispettivamente del 2,5%, 4% e 1% nei prossimi tre trimestri, con la possibilità di un calo più marcato se i tassi ipotecari non scenderanno.
L’azienda prevede solo 875.000 avviamenti familiari nel 2027, poco cambiati rispetto a quest’anno, mentre le vendite esistenti sono previste a 3,9 milioni, più o meno le stesse del 2026 ma notevolmente inferiori del 26% ai livelli pre-Covid 2019. Walker ha attribuito i livelli medi a un effetto di “lock-in”, per cui è più difficile per gli attuali proprietari di casa spostarsi e sostenere costi più elevati. Il debito è ancora molto costoso, mentre il deterioramento dell’accesso alle nuove costruzioni è grave.
“L’attività immobiliare è rimasta forte negli ultimi anni, frenata dai problemi di accessibilità economica e dallo svantaggio di una carenza di alloggi a lungo termine”, ha scritto Walker. “Nel 2027, prevediamo che il carico del vento dominerà sulla disponibilità e sull’attività di impatto”.
I mercati si aspettano che la Fed mantenga i tassi stabili quando si riunirà la prossima settimana. Tuttavia, secondo lo strumento FedWatch di CME Group, i prezzi dei futures hanno una forte possibilità di un aumento di un quarto di punto a dicembre e marzo 2027.
Un punto di ottimismo viene da Yoon, l’economista della NAR, che ritiene che l’andamento dei costi dei mutui in vista dell’aumento della Fed potrebbe significare che i tassi stanno aumentando.
“Dato che i tassi ipotecari sono già aumentati in modo significativo rispetto agli aumenti dei tassi di interesse a breve termine della Federal Reserve, i tassi ipotecari potrebbero aumentare”, ha affermato. “Acquirenti e venditori possono aspettare finché i tassi ipotecari non diventino più favorevoli.”